Kosten & Angebotsgrundlagen · Hamburg
Reinigungskosten in der Nebenkostenabrechnung: Was Vermieter umlegen dürfen
Die laufenden Kosten für die Reinigung gemeinsam genutzter Gebäudeteile – Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Aufzugskabine – sind nach § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Einmalige Sonderreinigungen, Reparaturen und Verwaltungskosten gehören nicht dazu. Wer Rechnungen von Anfang an nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen trennen lässt, spart sich Streit bei der Abrechnung.
Die rechtliche Grundlage in zwei Sätzen
Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Betriebskosten sind nach § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen; welche Kostenarten dazugehören, listet § 2 BetrKV abschließend auf.
Zwei Voraussetzungen sind also entscheidend: Die Kostenart muss im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sein, und die Kosten müssen laufend entstehen. Bei der jährlichen Abrechnung ist außerdem der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 BGB).
Was zur Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV gehört
Die Verordnung nennt ausdrücklich die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und den Fahrkorb des Aufzugs. Das ist der Kern der klassischen Treppenhaus- und Unterhaltsreinigung in Wohnanlagen.
In der Praxis werden auch die Glasflächen dieser gemeinsamen Bereiche – etwa Treppenhausfenster und Hauseingangstüren – der Gebäudereinigung zugerechnet. Nicht dazu gehören dagegen Arbeiten in den einzelnen Wohnungen oder in Gewerbeeinheiten, die nur ein Mieter nutzt. Ebenso wenig zählen Leistungen dazu, die eigentlich Instandhaltung sind, etwa das Ausbessern beschädigter Beläge.
Außenflächen und Winterdienst
Für Außenflächen kommen zwei weitere Nummern der Verordnung in Betracht. § 2 Nr. 8 BetrKV erfasst die Kosten der Straßenreinigung – neben den öffentlichen Gebühren ausdrücklich auch die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Hier werden in der Regel die Kosten eines beauftragten Winterdienstes für die Gehwege vor dem Haus abgerechnet. § 2 Nr. 10 BetrKV nennt bei der Gartenpflege auch die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Für Hamburger Eigentümer ist das relevant, weil die Anlieger dort nach dem Hamburgischen Wegegesetz für Gehwegreinigung und Winterdienst verantwortlich sind. Wie die Kosten im Einzelfall zuzuordnen sind, hängt vom Mietvertrag und der konkreten Leistung ab; bei Unsicherheit sollte die Verwaltung das mit ihrer rechtlichen Beratung klären.
Was nicht umgelegt werden kann
Nicht umlagefähig sind Kosten, die nicht laufend entstehen. Eine einmalige Bauendreinigung nach einer Sanierung, eine Sonderreinigung nach einem Wasserschaden oder die Beseitigung von Graffiti sind typische Beispiele. Ebenso ausgeschlossen sind Verwaltungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Vorsicht ist geboten, wenn ein Hauswart Reinigungsarbeiten übernimmt: Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für diese Arbeitsleistungen nicht zusätzlich als Gebäudereinigung angesetzt werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Doppelte Ansätze sind ein häufiger Grund für Einwendungen gegen die Abrechnung.
| Leistung | Einordnung | Hinweis |
|---|---|---|
| Regelmäßige Treppenhausreinigung | § 2 Nr. 9 BetrKV | gemeinsam genutzte Gebäudeteile |
| Keller, Bodenräume, Waschküche, Aufzugskabine | § 2 Nr. 9 BetrKV | ausdrücklich in der Verordnung genannt |
| Winterdienst auf dem Gehweg vor dem Haus | in der Regel § 2 Nr. 8 BetrKV | nicht öffentliche Maßnahme der Straßenreinigung |
| Pflege von Zugängen und Zufahrten auf dem Grundstück | § 2 Nr. 10 BetrKV | soweit nicht öffentlicher Verkehr |
| Einmalige Bauend- oder Sonderreinigung | nicht umlagefähig | entsteht nicht laufend |
| Reinigung innerhalb einzelner Wohnungen | nicht umlagefähig | keine gemeinsam genutzte Fläche |
| Reparaturen und Austausch von Bauteilen | nicht umlagefähig | Instandhaltung, § 1 Abs. 2 BetrKV |
Wirtschaftlichkeit: Angebote vergleichbar machen
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verlangt nicht das billigste Angebot, wohl aber ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Leistung. Verwalter sind gut beraten, die Vergabe nachvollziehbar zu dokumentieren: Welche Flächen werden in welchem Turnus gereinigt, was kostet das, und welche Alternativen wurden geprüft?
Am einfachsten gelingt das mit einem Leistungsverzeichnis, das Räume, Tätigkeiten und Intervalle getrennt aufführt. Damit lassen sich Angebote direkt vergleichen und später gegenüber Mietern oder Eigentümern begründen.
Rechnungen so gestalten, dass die Abrechnung stimmt
Die meisten Probleme entstehen nicht bei der Frage, ob Treppenhausreinigung umlagefähig ist, sondern bei Sammelrechnungen. Enthält eine Monatsrechnung neben der laufenden Reinigung auch eine Sonderreinigung oder eine Kleinreparatur, muss die Verwaltung die Beträge nachträglich aufteilen. Bitten Sie Ihren Dienstleister deshalb von Anfang an um getrennte Positionen.
Zum Prüfen und Vorbereiten
- laufende Reinigung gemeinsam genutzter Flächen als eigene Position
- Winterdienst und Außenflächen getrennt von der Hausreinigung ausweisen
- Sonder- und Einmalreinigungen separat berechnen lassen
- Leistungen je Objekt bzw. Wirtschaftseinheit abrechnen
- Leistungsverzeichnis und Turnus dem Vertrag beifügen
- Arbeiten des Hauswarts klar von denen der Reinigungsfirma abgrenzen
Häufige Fragen
Darf die Treppenhausreinigung auf die Mieter umgelegt werden?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Reinigung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Treppen und Flure gehört nach § 2 Nr. 9 BetrKV zu den Betriebskosten.
Ist eine Bauendreinigung nach einer Sanierung umlagefähig?
In der Regel nicht. Betriebskosten müssen laufend entstehen. Eine einmalige Reinigung nach Bau- oder Sanierungsarbeiten zählt nicht dazu und sollte deshalb separat berechnet werden.
Was ist, wenn die Mieter laut Hausordnung selbst reinigen?
Dann entstehen insoweit keine Fremdkosten. Wird später eine Firma beauftragt, sollten Mietvertrag und Hausordnung geprüft und die Umstellung den Mietern rechtzeitig mitgeteilt werden.
Können Kosten für den Winterdienst umgelegt werden?
Kosten eines beauftragten Winterdienstes werden in der Regel als nicht öffentliche Maßnahme der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV abgerechnet, sofern der Mietvertrag dies vorsieht. Die Leistung sollte getrennt von der Hausreinigung ausgewiesen sein.
Quellen und weitere Informationen
Dieser Ratgeber wurde mit KI-Unterstützung erstellt. Er dient der Vorbereitung Ihres Auftrags. Maßgeblich sind die Anforderungen Ihres Objekts und der konkret vereinbarte Leistungsumfang.
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